Un propriétaire qui met son appartement sur Airbnb pendant les vacances d’été et un investisseur qui exploite un studio toute l’année ne sont pas soumis aux mêmes règles de durée. La location de courte durée recouvre des situations très différentes, et la durée autorisée dépend de trois variables : le type de logement, la commune où il se situe, et le contrat utilisé.
Depuis la loi Le Meur de novembre 2024, ces durées ont encore évolué.
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Durée maximale d’un séjour en location courte durée : ce que dit le contrat
On parle de location courte durée pour tout séjour en meublé de tourisme qui ne dépasse pas 90 jours consécutifs auprès d’un même locataire. Au-delà, on bascule sur un autre régime juridique.
Ce plafond de 90 jours par séjour individuel est une constante. Que le logement soit une résidence principale ou un bien dédié à la location saisonnière, un même voyageur ne peut pas rester plus de 90 jours d’affilée.
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Le contrat de location courte durée relève du Code civil et non du modèle-type imposé par la loi Alur. Le bailleur dispose d’une liberté contractuelle plus large que pour un bail meublé classique, mais certaines mentions restent obligatoires : identités des parties, description du logement, dates du séjour, montant du loyer, conditions d’annulation et taxe de séjour applicable.
Plafond annuel de 120 jours pour une résidence principale : communes et exceptions
La confusion la plus fréquente concerne la différence entre durée d’un séjour et durée annuelle autorisée. Pour une résidence principale louée en courte durée, le plafond légal national est fixé à 120 jours par année civile. Ce plafond s’applique dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans les communes ayant mis en place la procédure de changement d’usage.
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a introduit une nouveauté majeure. Les communes peuvent désormais abaisser ce plafond à 90 jours par an par simple délibération municipale. Plusieurs grandes villes ont déjà activé cette possibilité :
- Paris, qui appliquait déjà un contrôle strict, a abaissé le plafond à 90 jours pour les résidences principales
- Lyon, Bordeaux, Marseille et Nice ont également réduit la durée autorisée à 90 jours par délibération
- D’autres communes touristiques peuvent suivre sans attendre de modification législative nationale
Avant de publier une annonce, on vérifie la délibération municipale de sa commune, car le plafond applicable ne figure pas sur les plateformes de réservation. L’information se trouve en mairie ou sur le site de la collectivité.
Résidence secondaire et meublé de tourisme : pas de plafond annuel, mais d’autres contraintes
Pour une résidence secondaire ou un bien dédié exclusivement à la location saisonnière, la règle des 120 jours (ou 90 jours) ne s’applique pas. On peut louer toute l’année, 365 jours si la demande suit.
En contrepartie, les obligations sont plus lourdes. Dans les communes ayant instauré le changement d’usage, transformer un logement d’habitation en meublé de tourisme nécessite une autorisation préalable. Certaines villes imposent une compensation : pour chaque mètre carré retiré du parc locatif résidentiel, le propriétaire doit remettre une surface équivalente sur le marché.
DPE et autorisations de changement d’usage
Depuis 2025, le diagnostic de performance énergétique intervient dans l’accès aux autorisations. Les logements classés G peuvent se voir refuser une autorisation de changement d’usage dans les communes concernées. Les restrictions énergétiques doivent encore se renforcer dans les années à venir, ce qui limite progressivement le parc éligible à la location courte durée.
Les retours varient sur ce point selon les communes : certaines appliquent déjà le critère DPE de façon systématique, d’autres l’intègrent au cas par cas dans l’instruction des dossiers.
Bail mobilité et bail étudiant : des alternatives encadrées en durée
Le bail mobilité constitue une option pour les propriétaires qui veulent louer entre un et dix mois sans renouvellement possible. Il s’adresse à un public précis : salariés en mission temporaire, étudiants, stagiaires, personnes en formation professionnelle. Le bail mobilité dure de 1 à 10 mois, sans tacite reconduction.
Le bail étudiant, quant à lui, est conclu pour 9 mois et prend fin automatiquement sans congé à délivrer. Ces deux contrats ne relèvent pas de la location courte durée au sens strict (meublé de tourisme), mais ils répondent à un besoin de location temporaire avec un cadre juridique plus protecteur pour le locataire.
Choisir le bon contrat selon la durée envisagée
- Séjour de quelques nuits à quelques semaines : contrat de location saisonnière (courte durée), plafonné à 90 jours consécutifs
- Location de 1 à 10 mois pour un locataire en mobilité professionnelle : bail mobilité
- Location de 9 mois pour un étudiant : bail étudiant de 9 mois non reconductible
- Location longue durée classique : bail meublé d’un an (ou 3 ans en non meublé)
Enregistrement en mairie et numéro de déclaration : formalités liées à la durée
La loi Le Meur généralise progressivement l’enregistrement en mairie des meublés de tourisme. Même une location occasionnelle peut nécessiter un numéro d’enregistrement selon les règles locales. Ce numéro doit figurer sur chaque annonce publiée en ligne.
Les plateformes comme Airbnb ou Booking sont tenues de bloquer automatiquement les réservations au-delà du plafond annuel déclaré. En cas de dépassement, le propriétaire s’expose à des amendes pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros, et les plateformes elles-mêmes peuvent être sanctionnées si elles n’ont pas appliqué le blocage.
La durée d’une location courte durée se résume donc à deux limites distinctes : 90 jours maximum par séjour pour un même voyageur, et un plafond annuel de 120 ou 90 jours selon la commune pour une résidence principale. Pour une résidence secondaire, pas de plafond annuel, mais des formalités administratives et énergétiques qui conditionnent de plus en plus l’accès au marché.
