Le dépôt de garantie, souvent appelé « caution » dans le langage courant, correspond à la somme versée par le locataire au propriétaire à l’entrée dans le logement. Sa restitution est encadrée par la loi du 6 juillet 1989, qui fixe les délais, les motifs de retenue et les justificatifs exigés.
Toute retenue sur ce dépôt de garantie doit relier quatre éléments précis : le dommage ou la dette constatée, la responsabilité du locataire, le montant réclamé et la pièce justificative correspondante.
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Dégradations locatives et état des lieux de sortie : la base de toute retenue
Le motif le plus fréquent pour ne pas rendre une caution reste la dégradation constatée à l’état des lieux de sortie. Le principe est simple : le bailleur compare l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Toute différence qui ne relève pas de l’usure normale peut justifier une retenue.
Un trou dans un mur, une porte cassée, un revêtement de sol brûlé ou une vitre fêlée constituent des dégradations imputables au locataire. Le propriétaire doit produire un devis ou une facture pour chiffrer la remise en état.
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Un devis seul ne suffit pas si la dégradation n’apparaît pas clairement dans la comparaison des deux états des lieux. Sans cette mise en regard, la retenue peut être contestée. C’est pourquoi un état des lieux précis, détaillé pièce par pièce avec photos datées, protège autant le locataire que le bailleur.
Quand l’état des lieux contradictoire échoue
Si l’une des parties refuse de participer à l’état des lieux, le bailleur peut faire appel à un commissaire de justice (ex-huissier). Celui-ci convoque les parties au moins sept jours à l’avance. Les frais sont alors partagés par moitié entre propriétaire et locataire.
Cette procédure sécurise la preuve des dégradations, mais ne permet pas à elle seule de facturer automatiquement les réparations. Le bailleur devra toujours fournir devis ou facture en complément.
Usure normale du logement : ce que le propriétaire ne peut pas facturer
La distinction entre dégradation et vétusté est la source de la majorité des litiges sur le dépôt de garantie. Le bailleur ne peut pas retenir de somme pour l’usure normale du logement.
Concrètement, des peintures jaunies après plusieurs années d’occupation, un parquet légèrement marqué par le passage ou des joints de salle de bain noircis par le temps relèvent de la vétusté. Le locataire n’en est pas responsable.
Une grille de vétusté peut être annexée au bail pour objectiver cette distinction. Elle fixe une durée de vie théorique pour chaque élément du logement (peinture, moquette, robinetterie) et un taux d’abattement annuel. En l’absence de grille, l’appréciation reste souvent subjective, ce qui complique la position du propriétaire en cas de contestation.
- Les travaux d’amélioration ou de mise aux normes du logement ne sont jamais imputables au locataire.
- Le remplacement d’un équipement vétuste (chauffe-eau en fin de vie, volets roulants usés) relève de l’obligation d’entretien du bailleur.
- Les frais d’agence ou de gestion locative ne peuvent pas être déduits du dépôt de garantie.
Loyers impayés, charges et provision pour copropriété
Le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir des loyers ou charges restés impayés à la date de sortie du locataire. Il doit produire un décompte précis : mois concernés, montants dus, éventuels justificatifs de charges.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) fait partie des charges récupérables. Si le locataire ne l’a pas réglée, le bailleur peut la déduire du dépôt, à condition de fournir l’avis d’imposition correspondant.
La provision de 20 % pour charges de copropriété
Lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver provisoirement une partie du dépôt de garantie en attendant la régularisation annuelle des charges de copropriété. Cette provision ne peut pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.
Le solde doit être restitué dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes par l’assemblée générale de copropriété. Ce mécanisme est encadré et ne constitue pas un droit de rétention libre : le bailleur ne peut pas invoquer cette provision sans justification.
Retenue sur caution pour défaut de nettoyage : conditions strictes
Un logement rendu anormalement sale par rapport à l’état des lieux d’entrée peut justifier une retenue. Le propriétaire doit prouver le défaut de propreté (photos comparatives, mention explicite dans l’état des lieux de sortie) et fournir un devis ou une facture de nettoyage professionnel.
Un ménage imparfait ne suffit pas à justifier une retenue. La saleté doit être significative : cuisine graisseuse, sanitaires entartrés au-delà de l’usure, moquette tachée. Le nettoyage courant entre deux locations relève de la charge du bailleur.
Délai de restitution du dépôt de garantie et pénalité de retard
Le bailleur dispose d’un mois pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. En cas de retenues, ce délai passe à deux mois à compter de la remise des clés.
Au-delà, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé s’applique automatiquement. Cette pénalité se calcule sur le loyer, pas sur le montant conservé. Le locataire doit toutefois avoir communiqué sa nouvelle adresse au bailleur pour que le délai soit opposable.
- Délai de restitution sans retenue : un mois après remise des clés.
- Délai de restitution avec retenue justifiée : deux mois après remise des clés.
- Pénalité en cas de dépassement : 10 % du loyer hors charges par mois entamé.
- Condition préalable : le locataire doit avoir transmis sa nouvelle adresse.
Toute retenue doit être accompagnée d’un décompte détaillé et de justificatifs. Un propriétaire qui conserve le dépôt sans produire ces documents s’expose à une contestation devant le juge des contentieux de la protection, compétent pour ce type de litige. La charge de la preuve pèse sur le bailleur : sans comparaison d’états des lieux ni facture, la retenue sera considérée comme abusive.
