Un achat immobilier mobilise bien plus que le prix affiché sur l’annonce. Les frais de notaire, qui représentent une part significative du budget total, soulèvent une question récurrente : la banque les prend-elle en charge ? La réponse dépend du type de prêt, du profil emprunteur et, depuis 2025, du département où se situe le bien.
Prêt classique ou prêt à 110 % : ce que la banque finance réellement
Dans un crédit immobilier standard, la banque finance le prix du bien. Les frais de notaire restent à la charge de l’acheteur, généralement via son apport personnel.
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Il existe une alternative : le prêt dit à 110 %. Ce montage consiste à emprunter non seulement le prix d’achat, mais aussi les frais annexes, dont les frais de notaire. La banque ne paie pas les frais de notaire à votre place : elle vous prête la somme correspondante, que vous remboursez avec intérêts sur toute la durée du crédit.
La distinction est fondamentale. Un prêt à 110 % augmente le capital emprunté, donc le coût total du crédit. Il augmente aussi le risque pour la banque, puisque la valeur du bien ne couvre plus la totalité de la dette en cas de revente rapide.
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| Élément | Prêt classique (avec apport) | Prêt à 110 % (sans apport) |
|---|---|---|
| Capital emprunté | Prix du bien uniquement | Prix du bien + frais de notaire |
| Apport requis | Frais de notaire couverts par l’acheteur | Aucun apport exigé |
| Coût total du crédit | Moins élevé | Plus élevé (intérêts sur les frais) |
| Acceptation bancaire | Profil standard accepté | Réservé aux dossiers solides |
| Risque en cas de revente | Limité | Possible solde restant dû supérieur au prix de revente |
Profils acceptés par les banques pour un crédit sans apport
Les banques ne distribuent pas le prêt à 110 % à tout le monde. Ce montage reste réservé à des profils présentant des garanties solides sur d’autres critères que l’apport.
Les primo-accédants avec une situation professionnelle stable constituent la cible principale. Un CDI confirmé, des revenus réguliers et un taux d’endettement maîtrisé compensent l’absence d’épargne mobilisée. Les jeunes actifs en début de carrière, qui n’ont pas encore eu le temps de constituer un apport, entrent souvent dans cette catégorie.
À l’inverse, un dossier présentant des découverts fréquents, des crédits à la consommation en cours ou des revenus irréguliers verra sa demande refusée, même avec un bon niveau de revenus. La banque évalue la capacité d’épargne autant que la capacité de remboursement.
- CDI hors période d’essai ou fonctionnaire titulaire : critère quasi systématique pour un prêt sans apport
- Taux d’endettement après opération inférieur au seuil réglementaire, reste à vivre confortable
- Historique bancaire sans incident : pas de rejet de prélèvement ni de découvert récurrent sur les derniers mois
- Projet cohérent : résidence principale plutôt qu’investissement locatif, durée de détention envisagée suffisante
Frais de notaire dans l’ancien ou le neuf : un écart qui pèse sur le dossier bancaire
Le montant des frais de notaire varie considérablement selon la nature du bien. Dans l’ancien, les droits de mutation constituent la majeure partie de la somme et alourdissent le budget. Dans le neuf, ces droits sont nettement plus faibles.
Cette différence modifie directement la faisabilité d’un prêt sans apport. Un achat dans le neuf génère des frais de notaire bien inférieurs à ceux de l’ancien, ce qui réduit le montant supplémentaire à emprunter. Un dossier sans apport pour un logement neuf sera donc plus facilement accepté qu’un dossier équivalent dans l’ancien.
Hausse des droits de mutation depuis 2025 : un facteur à intégrer
L’article 116 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) autorise les départements à relever temporairement les droits de mutation. Cette hausse n’est ni nationale ni automatique : chaque département décide par délibération locale de l’appliquer ou non.
Pour un acheteur sans apport, cette majoration augmente mécaniquement le montant à emprunter au-delà du prix du bien. Dans un département ayant voté la hausse, le surcoût peut rendre un prêt à 110 % plus difficile à obtenir, voire basculer le dossier au-delà du taux d’endettement maximal.
En revanche, les primo-accédants achetant leur résidence principale peuvent être exemptés de cette majoration, sous conditions. L’acquéreur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes. Cette exception réduit le montant à financer et améliore les chances d’acceptation du dossier.
Alternatives au prêt à 110 % pour couvrir les frais de notaire
Quand le prêt à 110 % n’est pas accessible, d’autres pistes existent pour financer les frais d’acquisition sans mobiliser d’épargne personnelle.
Un prêt personnel complémentaire peut couvrir les frais de notaire, mais cette solution présente un inconvénient : les mensualités du prêt personnel s’ajoutent à celles du crédit immobilier dans le calcul du taux d’endettement. La marge de manoeuvre se réduit.
- Prêt à taux zéro (PTZ) : il peut compléter le financement et libérer de l’épargne pour les frais, sous conditions de ressources et de localisation
- Prêt Action Logement : accessible aux salariés d’entreprises cotisantes, il offre un complément à taux réduit
- Donation familiale : un apport sous forme de don permet de couvrir les frais sans endettement supplémentaire
L’articulation entre ces dispositifs dépend du projet. Combiner un PTZ et un crédit principal réduit le besoin d’apport sans alourdir le coût global autant qu’un prêt personnel.
La banque ne règle donc jamais les frais de notaire sur ses propres fonds. Elle peut en revanche vous prêter la somme correspondante, à condition que votre dossier le supporte. Avant de déposer une demande, vérifiez si votre département a voté la hausse des droits de mutation et si votre statut de primo-accédant ouvre droit à une exemption : ces deux paramètres modifient le montant réel à financer, et donc la réponse de la banque.
