La vétusté d’une peinture désigne la perte de qualité provoquée par le temps et l’usage normal du logement, indépendamment de tout comportement fautif du locataire. Calculer cette vétusté permet de répartir le coût d’une remise en peinture entre propriétaire et locataire lors de l’état des lieux de sortie. Le mécanisme repose sur trois paramètres liés entre eux : une durée de vie théorique, une franchise et un taux d’abattement annuel.
Franchise, abattement et durée de vie : les trois paramètres du calcul de vétusté peinture
Une grille de vétusté attribue à chaque élément du logement une durée de vie théorique. Pour les peintures et papiers peints, cette durée est généralement fixée à sept ans dans les grilles courantes comme celle de l’Opac de Paris.
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La franchise correspond à la période initiale pendant laquelle aucun abattement n’est appliqué. Concrètement, durant cette première année, la peinture est considérée comme neuve : si le locataire part pendant la franchise, la totalité du coût de remise en état peut lui être imputée en cas de dégradation constatée.
Le taux d’abattement annuel entre en jeu après la franchise. Il représente le pourcentage de valeur que la peinture perd chaque année du fait de l’usure normale. Un taux de 15 % par an signifie qu’après la franchise, chaque année d’occupation réduit de 15 points la part imputable au locataire.
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Ces trois paramètres fonctionnent ensemble. Sans l’un d’eux, le calcul ne tient pas : la franchise fixe le point de départ, l’abattement fixe la vitesse de dépréciation, et la durée de vie théorique définit le moment où la peinture est considérée comme totalement amortie.
Calcul concret de la vétusté peinture après plusieurs années d’occupation
Prenons le cas d’un locataire qui quitte son logement après cinq ans. La peinture avait été refaite avant son entrée. Le coût de la remise en peinture s’élève à 1 500 euros. La grille prévoit une franchise d’un an et un abattement de 15 % par an.
Le calcul se décompose ainsi :
- La première année est couverte par la franchise : 0 % d’abattement.
- Les quatre années suivantes sont soumises à l’abattement : 4 ans x 15 % = 60 % de vétusté cumulée.
- La part restant à la charge du locataire est donc de 40 % du coût total, soit 600 euros. Le propriétaire supporte les 900 euros restants.
Ce calcul suppose que la dégradation constatée dépasse l’usure normale. La vétusté ne couvre que l’usure liée au temps, pas les dégradations imputables au locataire. Un mur percé de multiples trous non rebouchés ou une peinture tachée par la nicotine relèvent de la dégradation, pas de la vétusté.
Preuve et état des lieux : ce qui conditionne réellement la retenue sur le dépôt de garantie
Le calcul de vétusté ne fonctionne que si la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie permet d’identifier une dégradation distincte de l’usure normale. Une mention d’entrée du type « peinture terne » ou « état d’usage » peut suffire à empêcher toute retenue à la sortie, puisque le défaut existait déjà.
À l’inverse, l’absence d’état des lieux d’entrée crée une présomption défavorable au locataire, sauf si cette absence est imputable au bailleur (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).
Un point rarement mentionné : une retenue peut être fondée sur un devis, sans que les travaux aient été réalisés. Le propriétaire n’est pas tenu de présenter une facture. Le devis doit toutefois se rattacher à une dégradation imputable au locataire et intégrer l’abattement de vétusté. Un devis de remise en peinture intégrale, sans déduction de la vétusté, est contestable.
Le rôle des photographies dans un litige peinture
La Cour de cassation a jugé en février 2025 qu’un état des lieux documenté par des photographies pouvait être valable dès lors qu’un accord des parties et leur signature en établissaient le caractère contradictoire. Ce point renforce l’intérêt de photographier chaque mur lors des états des lieux d’entrée et de sortie.
Grille de vétusté non annexée au bail : que se passe-t-il sans accord préalable ?
La grille de vétusté n’est pas obligatoire. Elle doit être prévue au contrat de location ou résulter d’un accord collectif applicable, conformément au décret du 30 mars 2016. Sans grille annexée au bail, aucun barème standard ne s’impose.
En l’absence de grille, le juge apprécie l’usure de manière concrète à partir des pièces produites par chaque partie : états des lieux, photographies, devis, factures antérieures. Cette appréciation au cas par cas est moins prévisible qu’un calcul mécanique.
Pour un propriétaire bailleur, annexer une grille dès la signature du bail reste la méthode la plus sûre pour sécuriser la répartition des frais. Pour le locataire, vérifier la présence de cette grille dans le bail permet d’anticiper les règles qui s’appliqueront à la sortie.
Le calcul de vétusté peinture reste un exercice mécanique dès lors qu’une grille existe et que les états des lieux sont précis. La difficulté réelle se situe rarement dans la formule, mais dans la qualité des constats d’entrée et de sortie. Un état des lieux bâclé, sans mention détaillée de l’état des murs ni photographies, rend n’importe quelle grille inutilisable.
