Distinguer ce qui relève du locataire et ce qui incombe au propriétaire repose sur un critère simple à énoncer, plus délicat à appliquer : l’entretien courant et les menues réparations sont à la charge du locataire, les grosses réparations restent chez le bailleur. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste les travaux concernés, mais c’est souvent la cause de la dégradation (usure normale, mauvais usage, défaut structurel) qui tranche le litige.
Réparations locatives et vétusté : la ligne de partage
Le tableau ci-dessous synthétise la répartition selon la nature du problème et son origine. La colonne centrale est celle qui génère le plus de désaccords lors de l’état des lieux de sortie.
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| Situation | Locataire | Propriétaire |
|---|---|---|
| Robinet qui goutte (joint usé) | Remplacement du joint, détartrage | – |
| Chaudière individuelle | Entretien annuel obligatoire | Remplacement si panne liée à la vétusté |
| Peinture jaunie après plusieurs années | – | Rafraîchissement lié à l’usure normale |
| Trou dans un mur (cheville, impact) | Rebouchage et remise en état | – |
| Volet roulant bloqué (mécanisme interne) | – | Réparation ou remplacement du mécanisme |
| Fuite d’eau liée à une canalisation vétuste | – | Réparation de la canalisation |
| Détecteur de fumée | Remplacement de la pile | Installation initiale |
Le point de bascule, c’est la vétusté. La vétusté ne peut jamais être imputée au locataire, même si l’équipement cesse de fonctionner pendant la durée du bail. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 le confirment : lorsque la dégradation résulte de l’usure normale, de la malfaçon ou d’un défaut de construction, le bailleur prend en charge le remplacement.
Une grille de vétusté annexée au bail permet de chiffrer la part résiduelle imputable au locataire. Sans cette grille, l’appréciation repose sur la durée normale d’usage de chaque équipement.
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Entretien courant du logement : ce que le décret impose au locataire
Le décret de 1987 détaille les postes par zone. Plutôt qu’une liste exhaustive, voici les catégories qui posent le plus de questions en pratique.
Plomberie et installations sanitaires
Le locataire assure le nettoyage des dépôts de calcaire, le remplacement des joints et des flexibles de douche, le débouchage courant des canalisations. En revanche, le remplacement d’un ballon d’eau chaude ou la réfection d’une canalisation encastrée relève du bailleur.
Murs, sols et plafonds
Rebouchage des trous, maintien en état de propreté des revêtements, remplacement de quelques lames de parquet ou de carreaux fêlés : tout cela reste dans le périmètre locatif. À l’inverse, le remplacement intégral d’un revêtement de sol usé par le temps ne peut pas être facturé au locataire.
Jardin privatif, gouttières et extérieurs
Lorsque le logement dispose d’un espace extérieur privatif, le locataire prend en charge :
- La tonte de la pelouse, la taille des haies et arbustes, le désherbage des allées
- Le nettoyage des terrasses, auvents et marquises, y compris le retrait de mousse
- Le dégorgement des gouttières et descentes d’eaux pluviales
L’élagage d’arbres de grande hauteur ou l’entretien de façades végétalisées reste à la charge du propriétaire.
Obligation de signalement : un devoir souvent ignoré
Le locataire n’a pas à réparer une fuite provenant d’une canalisation vétuste, mais il doit signaler rapidement tout désordre constaté. L’article 7, alinéa c, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit cette obligation d’information.
L’enjeu est concret : une fuite mineure non signalée peut provoquer une infiltration dans le plancher ou chez un voisin. Si le bailleur prouve que l’absence de signalement a aggravé le dommage, les conséquences de cette aggravation peuvent être mises à la charge du locataire. Concrètement, la réparation de la canalisation reste chez le propriétaire, mais les dégâts secondaires (parquet gondolé, moisissures sur le mur mitoyen) peuvent être retenus sur le dépôt de garantie.
Un simple courriel avec photo et date suffit à constituer une preuve de signalement. Attendre la relance du bailleur ou l’état des lieux de sortie est la pire stratégie.
Travaux de décence et transformations : deux cas où le locataire ne paie pas
Logement décent : le bailleur reste tenu
Les travaux rendus nécessaires pour maintenir un logement décent ne deviennent pas des réparations locatives. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères : installations de chauffage fonctionnelles, absence d’infiltrations, sécurité des équipements électriques et de gaz. Le locataire peut exiger la mise en conformité lorsque le logement ne remplit pas ces conditions, y compris en saisissant le juge si le bailleur reste inactif.
Transformations du logement par le locataire
Le locataire peut réaliser des aménagements (étagères, peinture), mais il ne peut pas transformer le logement sans accord écrit du bailleur. Abattre une cloison, modifier l’installation électrique ou changer la destination d’une pièce nécessite une autorisation préalable. Sans cet accord, le propriétaire peut exiger la remise en état aux frais du locataire lors du départ.
Les travaux de simple aménagement (poser des rideaux, fixer des cadres) ne requièrent aucune autorisation, à condition de remettre les murs en état à la sortie.
État des lieux de sortie : les preuves qui comptent
La répartition théorique entre locataire et propriétaire ne vaut que si elle peut être démontrée. Trois éléments structurent la preuve lors de la restitution du logement :
- L’état des lieux d’entrée, qui fixe le point de référence pour chaque poste (murs, sols, équipements)
- La grille de vétusté, lorsqu’elle est annexée au bail, qui objective la part d’usure normale année après année
- Les justificatifs d’entretien (factures de ramonage, attestation d’entretien de chaudière, courriels de signalement)
Un locataire qui conserve ces documents réduit considérablement le risque de retenue abusive sur le dépôt de garantie. Le bailleur, de son côté, doit justifier chaque déduction par un devis ou une facture, et ne peut pas appliquer un tarif de remplacement à neuf lorsque l’équipement avait déjà plusieurs années d’usage.
La frontière entre entretien locatif et grosse réparation se joue donc moins sur la nature du poste que sur l’origine du problème et la capacité de chaque partie au documenter. Garder une trace écrite de chaque intervention, de chaque échange et de chaque anomalie reste le meilleur levier pour éviter qu’un désaccord se transforme en litige.
